Dormagen Hackenbroich (von 2002 bis 2009)
Die Stadt Dormagen liegt im Städtedreieck Düsseldorf-Köln-Mönchengladbach. Der Stadtteil Hackenbroich wird durch eine Hauptverkehrsstraße in zwei unterschiedliche Quartiere geteilt. Im Soziale Stadt-Fördergebiet Hackenbroich-Süd dominieren Hochhäuser, das übrige Hackenbroich hat eher dörflichen Charakter. Die in den 1960er und 1970er Jahren gebauten Hochhäuser sollten ursprünglich den Wohnungsbedarf für Mitarbeiter des örtlichen Chemiewerks decken. Die ersten Bewohner kamen vorwiegend aus dem Ruhrgebiet. Die Weltwirtschaftskrise 1974/75 beendete den Bauboom. Bei 1.299 Wohnungen war die Spitze erreicht. Der Stadtteil Köln Chorweiler liegt nur 15 km von Hackenbroich entfernt.
Erste Probleme mit Wohnungsleerständen kamen Mitte der 1980er Jahre auf. Ärmere Mieter verschiedener Nationalitäten rückten nach. Sehr schnell begann der „Zerfall“ des Quartiers in zahlreiche private Wohneigentümergemeinschaften.
Einheimische Haushalte versuchten, ihre Wohnungen abzustoßen. Zum Käuferkreis gehörten zunehmend internationale Haushalte. Für notwendige Wohnungskredite gingen und gehen sie oft an ihre wirtschaftliche Belastungsgrenze. Als Folge verzeichnen die Hausverwaltungen Ausfälle bei den Nebenkosten und bei der Bildung der Instandhaltungsrücklagen. Zudem erschweren Sprachbarrieren und fehlende Nachbarschaften den Verwaltern die Durchführung konstruktiver Eigentümerversammlungen und -entscheidungen. All dies hat zu einem großen Modernisierungsstau geführt. Die Immobilienpreise (ca. 250€ / qm) rutschten in den Keller.
Die 1.299 Wohnungen verteilen sich auf 47 Wohnhäuser. Fast alle Wohnungen befinden sich in Einzeleigentum, 55 Wohnungen sind Teil eines geschlossenen Immobilienfonds, ca. 110 Wohnungen stehen unter Zwangsverwaltung. Es gibt 14 Eigentümergemeinschaften. Die kleinste Gemeinschaft besteht aus 5 Eigentümern, die größte aus 244. Selbstnutzer sind 60% der Eigentümer.
Im Fördergebiet Hackenbroich-Süd leben derzeit ca. 4.000 Menschen. Der Anteil der ausländischen Bevölkerung liegt mit über 40% deutlich über dem Dormagener Durchschnitt von 9%. Viele Mieter haben die Hoffnung auf eine Verbesserung der Wohn- und Lebensbedingungen inzwischen aufgegeben und sind fortgezogen. Die „Neuen“ haben sehr oft neben ökonomischen auch soziale Probleme und verstärken die soziale „Entmischung“ des Stadtteils insgesamt. Struktureller Leerstand, zunehmender Vandalismus, Drogenkriminalität und Gewalt brachten das Fördergebiet immer wieder in die Schlagzeilen. Das Image von ganz Hackenbroich hat stark gelitten. Die nachhaltige Entwicklung des Fördergebietes erscheint daher ohne eine Attraktivitätssteigerung der Wohnungsbestände mit wachsenden Chancen der Vermögensbildung und gleichzeitiger Senkung der hohen Nebenkosten nicht möglich.
Erste Ansprechpartner im Stadtteil sind alle interessierten und aktiven Bewohnerinnen und Bewohner, Eigentümerbeiräte und Hausverwaltungen. Befragungen zeigen, dass die Mehrheit gerne in Hackenbroich lebt und den zunehmenden Verfall sehr bedauert. Seit 2001 setzt das Stadtteilprojekt daher auf die Einbindung und Aktivierung der Akteure vor Ort. Den gemeinwesenorientierten Ansatz verfolgt die Stadtverwaltung bereits seit 1986 im Rahmen der Bezirkssozialarbeit und legte so früh den Grundstein für die Vernetzung von sozialen Diensten im Stadtteil. 1996 wurde ein städtisches Büro für Jugend- und Sozialhilfe in Hackenbroich eröffnet. Mit dem Anspruch von mehr Bürgernähe und einer effizienteren Erbringung von Dienstleistungen wurde die soziale Infrastruktur vor Ort ausgebaut. 2002 wurde der Verein „Aktiv für Hackenbroich e.V.“ gegründet. Er baut auf diesen Strukturen auf.
Schwerpunkt des Stadtteilprojektes ist die Verbesserung der Immobilienbestände. Deren Sanierung wird flankiert von weiteren (städte-)baulichen und sozialen Maßnahmen: Getreu dem Motto „Brücken schlagen“ soll ein soziales und friedliches Miteinander der unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen erreicht werden. Beispielsweise durch die Bürgermeile, eine Parkanlage als Schnittstelle zwischen der Plattenbausiedlung und dem alten dörflichen Kern des Stadtteils. Oder mit dem neu gestalteten Dorfplatz, oder mit der Städtefreundschaft zum beliebten Urlaubsort Goynük in der Ferienregion Antalya/ Kemer an der türkischen Riviera.
Die aktiven Bewohner und die bestehenden Vernetzungen der sozialen Dienstleistungen sind wichtige Säulen für das Stadtteilprojekt im Rahmen der Sozialen Stadt. Das (hauptamtliche) Team des Stadtteilprojektes besteht aus:
Stadtverwaltung Dormagen
- Fachbereichsleiter für Schulen, Kinder, Familien und Senioren, Stadtplaner und Stadtjugendpfleger
Stadtteilverein „Aktiv für Hackenbroich e.V.“
- Geschäftsführer (Sozialarbeiter)
- Fachkraft für ausländische Bürger (deutsch-türkische Betriebswirtschaftlerin)
- Fachkraft für Organisation und Verwaltung
Die Federführung des Stadtteilprojektes liegt bei der Stadtverwaltung (Bürgermeister). Wichtige professionelle Partner sind das Kölner Stadt- und Regionalplanungsbüro Dr. Jansen, die Kölner Architektengruppe pH-129, das Kölner Werbe-Grafikbüro A. Grintsch und das Düsseldorfer Landschaftsarchitekturbüro Th. Wündrich.
Weitere wichtige Partner sind:
- Mitglieder des Stadtteilvereins
- Mitarbeiter des Stadtteilbüros Jugend- und Sozialhilfe
- Kinder und Jugendtreff St. Katharina
- Ev. Jugendfreizeitstätte
- städtische und konfessionelle Kindergärten des Stadtteils
- Schulen
- Vereine
- Mitglieder der Integrationsrates
- Hausverwaltungen und Beiräte von Wohnungseigentümergemeinschaften
- Vertreter der lokalen Wirtschaft
- Vertreter der lokalen Medien
- Politische Gremien
Eröffnung des Boule- und Schachfeldes in der Bürgermeile: 2003/2004 finden hier erstmals die offiziellen Kreismeisterschaften für Grundschüler und Schüler der weiterführenden Schulen aus dem Rheinkreis Neuss statt. Initiatoren sind der Stadtteilverein und der örtliche Schachverein.
Im April 2010 beginnen die Sanierungsarbeiten der dritten, beteiligten Wohneigentümergemeinschaft. Nach Beendigung der Arbeiten im Rahmen der Sozialen Stadt wird von 47 Gebäuden fast jedes dritte Wohnhaus einschließlich der Außenanlagen saniert sein, umgerechnet fast 40% des gesamten Wohnungsbestandes im Fördergebiet.
Insgesamt haben nach Abschluss aller Umbaumaßnahmen 476 Eigentümer (42%) zusammen 2.450.000 € privates Kapital investiert. Dem stehen öffentliche Fördermittel in Höhe von 1.370.000 € gegenüber.
Die Steigerung der Immobilienwerte ist erheblich. Wohnungen in sanierten Objekten werden inzwischen um bis zu 200% höher gehandelt als vergleichbare Wohnungen in unsanierten Objekten. Ebenfalls deutlich ist nach Aussagen der Eigentümer die Senkung der Heizkosten um reale 30%. Die Leerstände in den modernisierten Gebäuden nehmen ab.
Im April 2010 beginnen die Sanierungsarbeiten der dritten, beteiligten Wohneigentümergemeinschaft. Nach Beendigung der Arbeiten im Rahmen der Sozialen Stadt wird von 47 Gebäuden fast jedes dritte Wohnhaus einschließlich der Außenanlagen saniert sein, umgerechnet fast 40% des gesamten Wohnungsbestandes im Fördergebiet.
Insgesamt haben nach Abschluss aller Umbaumaßnahmen 476 Eigentümer (42%) zusammen 2.450.000 € privates Kapital investiert. Dem stehen öffentliche Fördermittel in Höhe von 1.370.000 € gegenüber.
Die Steigerung der Immobilienwerte ist erheblich. Wohnungen in sanierten Objekten werden inzwischen um bis zu 200% höher gehandelt als vergleichbare Wohnungen in unsanierten Objekten. Ebenfalls deutlich ist nach Aussagen der Eigentümer die Senkung der Heizkosten um reale 30%. Die Leerstände in den modernisierten Gebäuden nehmen ab.